宅基地使用权流转问题研究---民法、物权法方向【毕业论文】.doc

1、东北财经大学网络教育本科毕业论文宅基地使用权流转问题研究作 者专 业法学学籍批次学习中心指导教师摘 要摘 要在当前社会的发展中，改革是提高生产力的必然因素，社会正处于迅速转型阶段，再加上受到外部条件的影响，国内农村宅基地的流转体系逐渐发生改变，宅基地闲置已经成为了一种普遍的社会现象，隐形交易愈发广泛，应用效率十分低下，以上均是我们需要解决的首要问题。本文首先概括了宅基地使用权的概念和法律属性，为本文打下理论基础。然后介绍了我国宅基地使用权流转法律制度的历史演变和现状，通过分析国内相关的宅基地法律制度后，整理相关的资料数据，了解到现阶段国内宅基地流转所产生的问题主要体现在以下几个方面，即：政府颁

2、布的法律条款并不完善，关于所有权的问题并不合理，使用权登记流程以及管理方法不科学，使用权的隐性交易情况十分常见，农民的融资途径狭窄。最后基于我国当前的发展现状提出了建设性意见，包括：优化宅基地使用权登记制度，加快农村宅基地确权工作，推广和完善退出补偿机制，扩大宅基地流转范围，发展土地股份合作制，推广宅基地产权抵押贷款经验，进而希望可以促进农村宅基地的有效流转。关键词：宅基地 使用权流转 法律制度1目 录目 录一、引言1二、宅基地使用权的基础理论1（一）宅基地使用权的概念1（二）宅基地使用权的法律属性2三、我国宅基地使用权流转法律制度的历史和问题分析2（一）我国宅基地使用权流转法律制度的演变2（

3、二）我国宅基地使用权流转存在的问题3四、农村宅基地使用权流转法律制度的完善8（一）优化宅基地使用权登记制度，加快农村宅基地确权工作8（二）推广和完善退出补偿机制9（三）扩大宅基地流转范围10（四）发展土地股份合作制10（五）推广宅基地产权抵押贷款经验11五、结论11主要参考文献121宅基地使用权流转问题研究一、引言综合我国当前的发展现状来看，在长时间的发展中，国内始终将城市与乡村进行区别化管理，并采取两种不同的监管形式，从某种程度上来看，不管是社会保障地位，亦或者是经济发展水平，均有着十分明显的差距。受到国家政策方针的影响，人口的流动性并不密切，城乡之间很少进行交流沟通，彼此之间的流通比较差，

4、在旧社会此种管理形式并没有产生过多的矛盾郑尚元.宅基地使用权性质及农民居住权利之保障J.中国法学，2014(4).。然而，在二十世纪七十年代末期时，我国实施了改革开放政策，自此之后市场经济得到了迅速发展，传统的社会结构发生了重大变迁，人口流动性增强，城乡之间的贸易往来及流通愈发密切，在这一背景条件的影响下，宅基地控制的情况愈发普遍，在当前执行的土地制度体系中，禁止将其使用权进行转让处理，从某种程度上来看，则使其用益物权的职能被削弱了。结合目前的制度体系来看，比较注重突出社会保障性，为了维持市场经济秩序，对农民进行了很多的限制，致使其在转换该项权利期间产生了很多问题，随着城市化的飞速发展，农民群

5、体为了获取更多的经济收入，已经不单单靠种地谋生，则是有了更多的选择条件。本文通过对宅基地使用权的转让体制进行完善，促使农民的基本权益得到充分保障，进而提升市场交易的安全性，使农村人民的合法利益不受威胁；与此同时，也解决了很多土地闲置的情况，缓解城市发展的压力，综合公平性及效率方面考虑，提升土地的应用价值；进而贯彻落实新时代的发展要求，统筹城乡发展。二、宅基地使用权的基础理论（一）宅基地使用权的概念从权利主体的角度看，我国目前获取农村宅基地使用权的方法主要可以包括两种类型，即：首先，即为农民以自身所具备的权利为基础依据而获得；其次，则是其他公民采用受让以及继承等多种形式获得高海.论农民进城落户后

6、集体土地“三权”退出J.中国法学，2020(4).。（二）宅基地使用权的法律属性1.成员权依照国内制定的法律制度可知，宅基地使用权的享有者必须是农民身份，只要满足法律要求，农民就有权向农民集体申请无偿取得宅基地使用权，也是政府为其提供的一种基本生活保障。在对宅基地进行分配时，由于是具有无偿性的，并且是政府采用强制手段将之前由农民所属的宅基地收回集体后，给予其的一种经济补助，所以，必须要以农民的身份才可以享有这一权利韩松.新农村建设中土地流转的现实问题及其对策J.中国法学，2012(2).。在该项权利没有全面流转的过程下，以农民的身份获取其使用权的方法比较常见。虽然其流转形式呈现出了相应的变化，

7、并且不是那么特别严格，但是此种方法仍旧得到了广泛应用，并且已经在人民心中形成了根深蒂固的思想。2.用益物权针对农民来说，其是利用农民的成员分配宅基地使用权的，并因此而变成了宅基地的使用权人。通常情况下，获得宅基地的主要目的则是为了修建房产住宅以及相关设施，在国内的私法制度中，涉及到宅基地使用权的可结合物权法的相关内容，其被隶属为法律范围内的用益物权，有着很多的权利功能韩松.宅基地立法政策与宅基地使用权制度改革J.法学研究，2019(11).。所以在对其进行划分时，必须要从两个方面考虑。在得到该项权利的初始时期，必须满足身份条件方可进行申请，而这也是成员权的重要体现，换而言之，在此过程中所呈现的

8、法律管理具有相对性的特点，集体组织与个体之间为相对的关系，因此在这一时期，成员权的权能将会有十分重要的影响。如果行使了该项权利，那么农村人民将会得到一定的使用权，并以此作为客体的形式建造房屋，使自身的基本生活得到充分保障，与此同时，能够展现出其用益物权属性。三、我国宅基地使用权流转法律制度的历史和问题分析（一）我国宅基地使用权流转法律制度的演变第一时期，完全自由流转阶段。在1950年时，我国正式颁布了土地改革法，自此之后对其使用权进行流转无需受到任何因素的制约。根据相关内容可知，农村人民能够从政府机构获取土地权属证书，不管是售卖、传承、租赁以及赠送等行为，均不会受到法律因素的限制。第二时期，所

9、有权杜绝流转，使用权可以自由流转。在1982年时，我国颁布的宪法中明确界定了宅基地并不归个体所有，则是归集体经济组织拥有。第三阶段，使用权流转受到限制。非农村组织集体之外的公民没有权利购置农村房屋，开发商将集体土地用于房地产开发被命令禁止。根据物权法第153条内容可知，“在对该项权利进行行使与转让时，必须要与土地管理法等条例相符。”立法机关在处理相关事件时，态度模棱两可，非常小心翼翼，不知如何对待，这样一来将会使问题也更加的复杂化桂华.宅基地管理与物权法的适用限度J.法学研究，2014(7).。我国在颁布土地管理法之后，明确界定了农民的宅基地数目和面积等，并对其他经济行为严格看管。在2008年

10、的时候，相关文件报告明确表示，应严格遵循 “一户一宅”的制度体系，避免出现相反的情况。在政府颁布的继承法中明确提出，房产被包括在遗产继承的范畴之内。实际上，在我们的日常生活中，每个人拥有多处住宅的原因基本上均是受到此种因素的影响。结合抵押层面进行考虑，在国家颁布的担保法等法律制度体系中，严禁对农村地区的宅基地进行抵押处理。然而，在很多新颁布的政策方针中则在试图改变这一发展现状。在2012年的时候，广东省开始了试点工作，并且取得了较佳的成绩。2015年时很多经济发展迅速的地区逐渐开始了试点运行，开始初步这种流转方式，如北京、上海等城市。在2016年3月份时，政府相关部门颁布了相关的文件内容，并且

11、明确提出了试点区域进行房产使用权抵押贷款的基本规定。结合租赁层面进行考虑，在相关的法律条例中明文规定，“农村地区全部的土地均不可将其使用权进行转让以及租赁到其他业务项目方面；满足以上要求的公司很多在面临破产倒闭等状况后，不得已将该项权利转让。”（二）我国宅基地使用权流转存在的问题1.宅基地使用权登记及管理秩序混乱物权公示公信的作用在权利登记方面得到了有效体现，除此之外，也可以让公民对物权的发展状况有着更加深入的了解，在交易过程中也可以避免产生很多的风险因素。然而，宅基地使用权的责任时无法明确的，即使具备四至但是也缺乏真实性，没有可以参照的实物；对于不同的农村人民而言，其所具备的证书会出现重复的

12、地方，他们在建设房屋的时候，邻居之间经常会因为住宅界限的问题出现纠纷与矛盾。司法机关在对相关案件进行审理的过程中，因为很多住宅的建设不符合法律要求，甚至很多根本没有办证，对于事实依据则很难得到证实，这样一来将不利于司法机关的审判。即使国内的国土资源部相关部门，已经颁布了相关文件，要求农村地区要推进该种权利的确权登记体制，但是这一文件并不是强制性的，所以该种权利的登记体制不能很好的完成。在物权法里面中的第155条中明确提出，若是宅基地使用权以及完成了转让登记，必须要立即更改登记记录。很多研究学者提出，宅基地使用权转让是记录已经投入使用的文件，假设没有对其进行归属问题进行登记，这种情况下出现的转让

13、举动就不会能够拥有一点的法律效应，由于其使用权必须要得到审批后进行登记，那么在进行转让时也必须办理相应的手续。很多专家学者表示，在对宅基地的使用权进行转让时，必须要采取登记对抗要件，如果没有登记办理，则无法对善意第三人进行对抗。究其原因，则是其使用权是基于集体当中而完成这一过程的，农村这一区域是基本上都是认识的人，这一区域的人民彼此之间都是相互信任，通常使用口头承诺，或者还用协议的手段对其权利进行转让。2.宅基地使用权可否流转相关法律规定矛盾根据土地管理法第63条内容可知：非农业生产项目不可或者租赁农村土地使用权，然而因为破产以及合并等原因导致使用权变更的，则需要按照土地的规划方案及合法用地的

14、组织即可。根据物权法第155条内容可知：如果对宅基地使用权进行转让或者撤销记录，必须要立即对其进行更改，此项规定也对其转让的行为予以了肯定陈小君.宅基地使用权的制度困局与破解之维J.法学研究，2019(5).。由于宅基地属于农民的一项福利，因此应用对象也具有一定的特定性，通常均指农村的集体组织人员。政府严禁宅基地以资产的形式而向其他组织进行土地流转，这项规定是强制性的，也是对农民的硬性要求，其实质即为保障性政策。随着外部环境的变化，国内农村宅基地的流转体系逐渐发生改变，宅基地闲置已经成为了一种普遍的社会现象，隐形交易愈发广泛，应用效率十分低下，国家在发展的过程中若想取得成就，那么则必须要依赖于

15、改革创新。在此最近几年的发展中，宅基地也开始逐渐迈向了改革阶段，很多地方均已经进行试点运营，采取有偿退出以及跨村流转等形式。针对此种流转方法来看，政府对此并没有为此颁布相应的法律法规。结合当代的政策进行分析，在我国农村地区的发展中，对其住宅使用权进行流转时，通常仅会在集体内部展开，尤其是机关单位以及企业等，政府是严禁其干涉的。根据物权法的要求可知，仅有当地的农民集体可以享有宅基地所有权，农民负责行使使用权，但是不可传承。然而在实践过程中，宅基地的使用权以及各项建设活动必须要获得政府的审核批准，而这也是一种权力至上的重要体现，甚至已经高过了土地的所有权，其使用权的流转问题也更加突出。在2017年时，政府颁布的一号文件中明确表示，必须要贯彻落实农村的宅地集体所有权。然而，在涉及到其流转扩散范畴时，我们当前需要面临的首要问题即为法律的修订，不然将会面临违权的情况。在二十世纪初期阶段时，浙江省很多地方均对宅基地进行了适当改革，并且可以在各个集体组织之间进行流转，同时也面临了很多法律问题。除此之外，即使在法律条例中明确界定了农民“一户一宅”，但是因为房产传承等问题，致使很多农民拥有多处房产。在很多城中村以及郊区地带，此种流转情况愈发普遍。对于以上情况，首先必须要制定出完善的法律制度体系，对当前的法律条款进行调整；其次，则可以采用宅基地