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类型土地经济评价(城镇土地分等定级).pptx

  • 文档编号:2309440
  • 上传时间:2024-06-09
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    关 键  词:
    土地 经济评价 城镇 分等 定级
    资源描述:

    1、第四章第四章 土地经济评价土地经济评价土地评价与土地管理土地评价与土地管理土地经济评价:对土地利用经济效益的评定土地经济评价:对土地利用经济效益的评定分等定级分等定级估估 价价农用地农用地城镇用地城镇用地 不同区域由于自然条件、社会发不同区域由于自然条件、社会发展条件的差异,土地生产力存在着分展条件的差异,土地生产力存在着分异。土地生产力是土地经济评价的前异。土地生产力是土地经济评价的前提和基础。提和基础。土地经济评价的理论基础土地经济评价的理论基础 土地生产力理论土地生产力理论杜能:农业区位论杜能:农业区位论韦伯:工业区位论韦伯:工业区位论克里斯泰勒:中心地理论克里斯泰勒:中心地理论土地经济

    2、评价的理论基础土地经济评价的理论基础 土地区位理论土地区位理论农业区位论农业区位论土地经济评价的理论基础土地经济评价的理论基础 土地区位理论土地区位理论区位地租区位地租市场距离市场距离u作物作物Au作物作物Cu作物作物B土地经济评价的理论基础土地经济评价的理论基础 土地区位理论土地区位理论 付地租能力付地租能力u零售业零售业u工业和批发业工业和批发业u多层住宅多层住宅u独立平房独立平房u农业农业距离距离城中心城中心 绝对地租是土地价格存在的根源绝对地租是土地价格存在的根源 级差地租的存在是决定土地价格高级差地租的存在是决定土地价格高低的主要因素低的主要因素 垄断地租是导致特殊地段土地价格垄断地

    3、租是导致特殊地段土地价格高的主要因素高的主要因素土地经济评价的理论基础土地经济评价的理论基础 地租地价理论地租地价理论 土地价值来源于收益,土地价格是土地价值来源于收益,土地价格是土地价值的货币表现土地价值的货币表现 估价就是根据土地质量优劣、生产估价就是根据土地质量优劣、生产率高低确定其价值的经济评价率高低确定其价值的经济评价土地经济评价的理论基础土地经济评价的理论基础 地租地价理论地租地价理论 土地提供的产品和服务受市场供求关系土地提供的产品和服务受市场供求关系的制约的制约 土地本身作为商品,土地流转、价格受土地本身作为商品,土地流转、价格受供求关系的影响,土地的供不应求是绝对供求关系的影

    4、响,土地的供不应求是绝对的、普遍的的、普遍的土地经济评价的理论基础土地经济评价的理论基础 土地供需理论土地供需理论 自然供给:土地自有的可供人类利用的自然供给:土地自有的可供人类利用的部分。部分。经济供给:在土地自然供给的基础上,经济供给:在土地自然供给的基础上,投入劳动进行开发以后,成为人类可直接投入劳动进行开发以后,成为人类可直接用于生产、生活的土地的供给。用于生产、生活的土地的供给。土地经济评价的理论基础土地经济评价的理论基础 土地供需理论土地供需理论第一节第一节 城镇土地分等定级与估价城镇土地分等定级与估价1.定义:根据城镇土地的经济和自然属性,定义:根据城镇土地的经济和自然属性,及其

    5、在城镇社会经济活动中的地位和作用,及其在城镇社会经济活动中的地位和作用,综合评定土地质量,划分城镇土地等级的综合评定土地质量,划分城镇土地等级的过程。过程。一、城镇土地分等定级的含义一、城镇土地分等定级的含义2.城镇土地分等定级的体系城镇土地分等定级的体系一、城镇土地分等定级的含义一、城镇土地分等定级的含义城镇之间土地城镇之间土地的地域差异的地域差异土地等土地等城镇内部土地的城镇内部土地的区位条件和利用区位条件和利用效益的差异效益的差异土地级土地级“等等”和和“级级”两个两个层次的划分层次的划分体系体系3.城镇土地定级的思路城镇土地定级的思路一、城镇土地分等定级的含义一、城镇土地分等定级的含义

    6、结合典型行业土地收益、价格以校核,综合结合典型行业土地收益、价格以校核,综合定级定级采用多因素分值加权求和法,初步划分土地采用多因素分值加权求和法,初步划分土地级别级别P=Wi Fi1.确定定级因素的基本原则确定定级因素的基本原则二、城镇土地定级的因素分析二、城镇土地定级的因素分析 影响大,对分级具有重要作用影响大,对分级具有重要作用 覆盖面广,适用于城市各类用地覆盖面广,适用于城市各类用地 反映土地质量的差异反映土地质量的差异2.城镇土地定级因素罗列城镇土地定级因素罗列二、城镇土地定级的因素分析二、城镇土地定级的因素分析土土地地区区位位繁华度繁华度交通通交通通达度达度商服中心等级商服中心等级

    7、农贸市场农贸市场高级商务金融集聚度高级商务金融集聚度道路功能与宽度道路功能与宽度公交便捷度公交便捷度道路网密度道路网密度对外交通便利度对外交通便利度2.城镇土地定级因素罗列城镇土地定级因素罗列城城市市设设施施城镇基城镇基础设施础设施社会服社会服务设施务设施供供/排水设施排水设施供气设施供气设施供暖设施供暖设施文化教育设施文化教育设施文娱体育设施文娱体育设施医疗卫生设施医疗卫生设施邮电设施邮电设施供电设施供电设施公园绿地公园绿地2.城镇土地定级因素罗列城镇土地定级因素罗列环环境境优优劣劣度度环境环境质量质量自然自然条件条件大气污染大气污染噪声噪声水污染水污染地形坡度地形坡度洪水淹没与积水洪水淹没

    8、与积水地基承载力地基承载力绿化覆盖率绿化覆盖率2.城镇土地定级因素罗列城镇土地定级因素罗列其其他他人口密度人口密度建筑容积率建筑容积率人口密度人口密度建筑容积率建筑容积率用地潜力用地潜力城镇规划城镇规划3.城镇土地定级规程城镇土地定级规程推荐因素推荐因素定级因素繁华程度交通条件基本设施状况环境状况人口状况商服繁华影响度道路通达度公交便捷度对外交通便利度路网密度生活设施完善度公用设施完备度环境质量优劣度文体设施影响度绿地覆盖度自然条件优越度人口密度选择性必选至少一种必选备选至少一种必选备选备选重要性顺序12或33或24或55或4权重值范围0.20.40.30.50.20.30.150.21.资料

    9、收集与分析资料收集与分析三、城镇土地定级的程序与方法三、城镇土地定级的程序与方法2.因素权重的确定因素权重的确定3.因素分值的计算因素分值的计算三、城镇土地定级的程序与方法三、城镇土地定级的程序与方法 商服繁华影响度的作用分值计算商服繁华影响度的作用分值计算3.因素分值的计算因素分值的计算根据商服中心的规模、水平划分中心等级(商服繁华度)根据商服中心的规模、水平划分中心等级(商服繁华度)销售总额、总利润;销售总额、总利润;单位面积销售额、利润单位面积销售额、利润一般分为市级、区级、小区级、一般分为市级、区级、小区级、街区级中心街区级中心Mi=100Ai Amax三、城镇土地定级的程序与方法三、

    10、城镇土地定级的程序与方法3.因素分值的计算因素分值的计算根据影响半径,确定不同地段的作用分值根据影响半径,确定不同地段的作用分值繁华影响度的大小随距离递减繁华影响度的大小随距离递减Fi=Mi(1-r)r=di/dd=(s/n)1/2 商服繁华影响度的作用分值计算商服繁华影响度的作用分值计算三、城镇土地定级的程序与方法三、城镇土地定级的程序与方法3.因素分值的计算因素分值的计算地块上繁华影响度分值叠加地块上繁华影响度分值叠加Fi 商服繁华影响度的作用分值计算商服繁华影响度的作用分值计算三、城镇土地定级的程序与方法三、城镇土地定级的程序与方法 道路通达度的作用分值计算道路通达度的作用分值计算3.因

    11、素分值的计算因素分值的计算道路的通达度由?来反映?道路的通达度由?来反映?不同道路类型的影响距离不同不同道路类型的影响距离不同通达度由道路向两侧递减通达度由道路向两侧递减三、城镇土地定级的程序与方法三、城镇土地定级的程序与方法3.因素分值的计算因素分值的计算依据混合型主干道、生活型主干道、交通依据混合型主干道、生活型主干道、交通型主干道、生活型次干道、交通型次干道、型主干道、生活型次干道、交通型次干道、交通型次干道、支路的顺序,为各级道路交通型次干道、支路的顺序,为各级道路赋值赋值(0,100,得,得Mi 道路通达度的作用分值计算道路通达度的作用分值计算三、城镇土地定级的程序与方法三、城镇土地

    12、定级的程序与方法3.因素分值的计算因素分值的计算根据影响距离根据影响距离,确定不同地段的作用分值确定不同地段的作用分值Fi=Mi(1-r)r=di/d d=s/2L (对于主干道)对于主干道)支路按实际影响推算,一般支路按实际影响推算,一般0.30.7km 道路通达度的作用分值计算道路通达度的作用分值计算三、城镇土地定级的程序与方法三、城镇土地定级的程序与方法3.因素分值的计算因素分值的计算不同地段通达分值的确定和修订不同地段通达分值的确定和修订取最高值?取最高值?取累加值?取累加值?通达系数:通达系数:4个方向,个方向,1.003个方向,个方向,0.902个方向,个方向,0.811个方向,个

    13、方向,0.58 道路通达度的作用分值计算道路通达度的作用分值计算三、城镇土地定级的程序与方法三、城镇土地定级的程序与方法 公交便捷度的作用分值计算公交便捷度的作用分值计算3.因素分值的计算因素分值的计算影响公交便捷度的因素有哪些?影响公交便捷度的因素有哪些?每个站点的影响半径在每个站点的影响半径在0.30.5km之间之间影响半径内,随距离加大便捷度下降影响半径内,随距离加大便捷度下降三、城镇土地定级的程序与方法三、城镇土地定级的程序与方法3.因素分值的计算因素分值的计算计算站流量和公交作用分计算站流量和公交作用分站点每小时停车量之和,站点每小时停车量之和,每天按每天按12或或16小时合计小时合

    14、计Mi=100Ai Amax 公交便捷度的作用分值计算公交便捷度的作用分值计算三、城镇土地定级的程序与方法三、城镇土地定级的程序与方法3.因素分值的计算因素分值的计算根据影响半径根据影响半径,确定不同地段的作用分值确定不同地段的作用分值Fi=Mi(1-r)r=di/d d 一般为一般为0.30.5km 公交便捷度的作用分值计算公交便捷度的作用分值计算三、城镇土地定级的程序与方法三、城镇土地定级的程序与方法3.因素分值的计算因素分值的计算不同地段便捷分值的确定和修订不同地段便捷分值的确定和修订取最高值?取最高值?取累加值?取累加值?通达系数:通达系数:4个方向,个方向,1.003个方向,个方向,

    15、0.912个方向,个方向,0.811个方向,个方向,0.58 公交便捷度的作用分值计算公交便捷度的作用分值计算三、城镇土地定级的程序与方法三、城镇土地定级的程序与方法 基本生活设施完善度的作用分值计算基本生活设施完善度的作用分值计算3.因素分值的计算因素分值的计算衡量生活设施完善度的因素有哪些?衡量生活设施完善度的因素有哪些?作用分作用分=设施类型分设施类型分*设施水平指数设施水平指数*使用保证率使用保证率三、城镇土地定级的程序与方法三、城镇土地定级的程序与方法 环境质量优劣度的作用分值计算环境质量优劣度的作用分值计算3.因素分值的计算因素分值的计算针对有环境质量综合评价结果的城市:针对有环境

    16、质量综合评价结果的城市:xmax xminFi=100(xi xmin)三、城镇土地定级的程序与方法三、城镇土地定级的程序与方法3.因素分值的计算因素分值的计算针对只有单项环境质量评价结果的城市:针对只有单项环境质量评价结果的城市:xmax xminFi=fi(xi xmin)fi=100Ri (Ri 为该项环境指标的作用系数)为该项环境指标的作用系数)环境质量优劣度的作用分值计算环境质量优劣度的作用分值计算三、城镇土地定级的程序与方法三、城镇土地定级的程序与方法3.因素分值的计算因素分值的计算针对没有环境质量评价结果的城市:针对没有环境质量评价结果的城市:了解城镇污染源、风向、水流向,及污了解城镇污染源、风向、水流向,及污染程度与功能分区的关系;对各功能区染程度与功能分区的关系;对各功能区环境条件进行排序;并赋值。环境条件进行排序;并赋值。环境质量优劣度的作用分值计算环境质量优劣度的作用分值计算三、城镇土地定级的程序与方法三、城镇土地定级的程序与方法 公用设施完备度、对外交通便利度、文体设公用设施完备度、对外交通便利度、文体设施影响度的作用分值计算施影响度的作用分值计算3.因素分值的

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