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房地产营销策划 -万科鲩子湖项目第三轮汇报.ppt

  • 上传人:添***
  • 文档编号:250987
  • 上传时间:2022-09-19
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    1、1万科鲩子湖项目产品建议书2目录 CONTENTS地块分解 Part One客户解析 Part Two项目定位 Part Three产品建议 Part Four3地块分解地块分解 PART 14汉口是武汉的商业中心,素有东方芝加哥的别称,而本项目的区位覆盖的区域则是汉口重镇的核心区。回顾区域发展史500年前张公堤、租界成就汉口商业重镇地位500年后汉口向北城市扩张明清时期汉水改道形成“后湖地区”中期十八淌子形成商业运河近代发展为汉口渔场1983年建在龙须沟上的金融街1998年从渔场到市区今天最后宝地菱角湖鲩子湖解 放 大 道(商贸聚集区)青年路(直通机场高速)新华路发 展 大 道(二环线)建 。

    2、设 大 道(金融大道)经过武汉城市建设的不断发展,城市中心区的可开发用地越来越少,今天,这一区域在城市发展中变得越来越核心。在寸土寸金的汉口,历经无数代的城市变革和发展后这里注定将是浮华背后的绝版精华不可复制的吸金纳银之地.5宝岛公园周边无法拒绝的繁华鲩子湖解 放 大 道(商贸聚集区)新华路发 展 大 道(二环线)建 设 大 道(金融大道)今天,换子湖的地名已经几经变革,这里也已经改造为大陆地区少见的以台湾地名和风情打造的区域之一。台北路,宝岛公园,高雄路,香港路,澳门路,无不记载着这个地区的辉煌。与繁华近在咫尺却又没有干扰,无法割舍的城心繁华生活圈教育:育才小学、育才幼儿园、武汉市六中、青少。

    3、年宫医疗:协和医院、亚洲心脏病医院、新华医院、市十一医院酒店:香格里拉、新华诺富特、高雄大酒店、C-BANK酒店餐饮/娱乐:金色池塘、红色恋人、新华路体育馆、谢先生餐厅、湖锦、三五、好世纪商业:新世界百货、万松园国际名品街、武商/武广、世贸/SOGO、图书大世界、杂技厅.青年路(直通机场高速)区域内核心板块研究6金融大道沿线无法复制的核心鲩子湖解 放 大 道(商贸聚集区)发 展 大 道(二环线)立足武汉,放眼华中,武汉的金融名片极具投资价值和前景新华路青年路(直通机场高速)武汉CBD建 设 大 道(金融大道)寸土寸金:位于大汉口金融圈内,周边银行、金融、5A级商务楼宇林立。短短2.6公里的距离。

    4、,聚集了200家金融机构,其中5家在此设总部,密集程度全国少见。招银大厦、建银大厦、瑞通广场、中信大厦、信合大厦、新世界国贸大厦、民生大厦中部金融名片:在中部崛起的发展中,武汉作为中部重镇的发展意义显著,而CBD和金融街更是武汉展示给世界的“金融名片”,可以说,这是一片吸金纳银的宝地。 交通发达:建设大道金融命脉和解放大道/京汉大道城市动脉,大汉口中轴。建设大道、解放大道、新华路、青年路区域内核心板块研究7菱角湖周边无法错过的中央居住区菱角湖解 放 大 道(商贸聚集区)青年路(直通机场高速)新华路发 展 大 道(二环线)建 设 大 道(金融大道)靠近新华路和香港路,毗邻武汉CBD,北望武汉城市。

    5、二环线,中央居住区价值无可替代 。首先区域不仅拥有新华路体育馆、西北湖、菱角湖等城市稀缺资源,同时无限靠近CBD,可以享受到CBD带来的所有城市功能,包括休闲,娱乐,教育,医疗,交通还有展览馆等众多配套设施,拥有得天独厚的优势。随着社会的发展,人们对城市功能区域划分的要求可能会越来越强烈,这也将是未来人们对居住的选择的一种趋势,这里将成为汉口最具规模的宜居住区。 武汉CBD充分享受CBD等城市稀缺资源的中央居住区区域内核心板块研究8区域价值寸土寸金的汉口,不可复制的绝版B地块C1地块解 放 大 道(商贸聚集区)青年路(直通机场高速)新华路建 设 大 道(金融大道)C2地块D3地块武汉CBD发 。

    6、展 大 道(二环线)区域价值在城市化发展中变得越来越核心,中心区最后的黄金宝地,无法复制的绝版地段。宝岛公园周边:繁华近在咫尺却又没有干扰,无法割舍的城心繁华生活圈建设大道沿线:立足武汉,放眼华中,武汉的金融名片,极具投资价值和前景。菱角湖周边:充分享受CBD等城市稀缺资源的中央居住区域内核心板块研究9地块分解、项目构成B地块C1地块解 放 大 道(商贸聚集区)青年路(直通机场高速)新华路建 设 大 道(金融大道)C2地块D3地块武汉CBD发展大道(二环线)B地块(金融大道沿线板块)D3地块 (金融大道沿线板块)C1/C2地块(宝岛公园组团)通过对项目地块区位价值及地理属性的分析,我们将各地块。

    7、依次划分为:后续,我们将结合以上的地块分解,分别对各地块进行多纬度的解读。10客户客户研究研究PART 211知己知彼方能百战百胜,了解区域客群的背景及现状,对潜在客户的挖掘至关重要。第一步:首先对三大版块的原住民进行研究12区域原住民发展演变史研究第一阶段:红血贵族当年渔场的大队也逐渐形成一个个的城中村。这些村民成为区域第一代原住民。随着市委在解放公园周边建设发展,周边区域也成为武汉最早的公务员聚集区,鲩子湖周边在填湖的过程中也迁入了大批事业机关的职工,聚集了大量武汉各个时代的红血贵族。第二阶段:各时代的社会中坚力量随着房改政策落实以及房地产市场发展,区域开始涌现第一批商品房小区,如澎湖公寓。

    8、、高雄小区等。原区域内公务员子女在分户扩散后,也逐渐迁入了一批来自武汉其他区域的高端人群,他们是武汉各时代的中坚力量,向往这个传统贵族区域的生活氛围。第三阶段:商务及高知移民随着建设大道金融街的发展,武汉CBD等商务环境成熟,吸引了大量外区域甚至武汉周边城市的商务及高知“移民”。武汉的高端人群居住区也进一步发散,跨过建设大道,与金融板块充分融合。更新换代、循环推进13C1/C2地块村与城的融合,大隐于市花莲里社区招银苑村&城 城中村:大部分房屋为出租用房,为原村民提供了稳定、可观的租金收入,村民对区域认同感很强。其他小区:出现了明显的两极分化。既有社会优势行业(如银行、检察院、供电系统)的中高。

    9、端小区, 也存在一定比例的倒闭或效益普通的企事业单位宿舍。但无论是“土财主”还是红血贵族,亦或是区域老居民,对区域的认同感都相当高。看尽了台北路、香港路的繁华,唯有高雄路的破旧让人心酸,在土财主和城市隐贵的杂居下,高雄路沿线居民依赖这片土地,更期待着区域的革新。区域原住民现状研究14D3地块金融街的延伸近在咫尺的金融街澎湖公寓区域的居住人群由最初的单纯的村民到后来的事业单位人群到目前的大量投资性需求。呈现出多样性和多层次性;距离建设大道金融一条街核心区不过5分钟的步行路程,金融街沿线大量的写字楼给这一区域带来了广阔的商务人群,也给投资性购房带来了大量的租客。从目前周边的高端住宅、小户型公寓看,。

    10、这些项目的投资都获得了较高的收益。 这是一个聚集了各年代社会中产阶级的区域; 在目前的形势下,本地块受到了金融一条街极大的影响,项目的地段价值 得到了极大放大,投资性需求得到了极大释放; 周边聚集了大量的“红血贵族”和社会中产阶级,是区域发展的中坚力量。区域原住民现状研究15B地块城市新贵领地紧邻建设大道金融一条街,周边高端建筑鳞次栉比。同时地段彰显、湖水景观资源丰富,随着金融街的发展,建设大道与新华路交汇处周边5公里范围内,俨然已经成为都市新贵的聚集区。世纪华庭 本区域聚集了目前社会中高、中等、中低阶层; 随着建设大道发展,武汉的金融街带动区域的人群结构进一步 变化; 由企事业单位到到目前的。

    11、大量投资人群,区域变得越来越“贵 不可言”。区域原住民现状研究16客户基础武汉高端人群传统聚居地虽然汉口核心区聚集了大量的武汉高端人群,是传统的“三高”人群聚居地。然而随着城市的建设和发展,高端居住人群也在不断演变和发展。C1/C2地块周边 村民&早期的红血贵族D3地块周边 聚集了武汉各时代的社会中坚B地块周边 城市新贵领地,商务、高知移民区域原住民现状研究B地块C1地块建 设 大 道(金融大道)C2地块D3地块17基于对各组团板块的地缘客户研究不难发现地缘型客户中相当一部分人具备经济实力但仅靠地缘性客户显然不能支持整个项目的去化客群泛化,扩展到整个武汉市乃至华中区至关重要第二步:对武汉市高端。

    12、客群进行研究18高端客户精访语录:这种地块的价值和自然资源一样很难被复制,未来前景看好,经济活跃,大公司比较集中,相信城市核心区物业比十年前从设计到施工,档次也有很大的提高, 不过硬件和物管服务还可以再有提升。个人的第一居所还是会选择城市中心,第二居所才会考虑城市外边。这里最大的价值就是方便,交通、生活都比较方便,但停车好像是个问题。实现工作与生活的同步,效率更高,但物业服务要好,建议采用香港或国外的的物管服务虽然没有很棒的自然景观,但是宝岛公园、夜景等城市景观也非常不错,香港的城市夜景就很漂亮城市中心的豪宅就跟劳斯莱斯、黄金一样,最大的特点就是保值,买这样的房子,就像收购黄金一样置业驱动要素。

    13、城市核心区的高端物业,其核心价值不是自然环境,也不是社区、绿化,真正的要素是地标符号、地段价值、城市资源、豪华设施、高品质服务、城市话语权等;而配套及服务档次等已成为敏锐高端客户选择城市核心高端物业的核心驱动要素。若管理、服务等做到五星级酒店标准,将模糊城市豪宅与酒店公寓的概念,客户群体也将模糊化,不分地域、不分功能(居住/投资)、不是全时段居住等。武汉市高端客群研究19环境及配套方面在满足其基本功能之外,客户追求的是产品的纯粹性、品质感、安全性以及国际化的生活方式等;高端客户精访语录:环境需求:园林已经不重要,但符号性和品质感要强;园林、规划都是高标准的,学习香港豪宅或国外;园林除环境营造外。

    14、,风水格局也很重要; 配套需求;充分整合周边商务、生活配套;观光电梯、豪华大堂;商务配套服务要完善,家是商务功能的延伸;有深圳朋友住红树西岸,听说的智能化设施并不好用; 装修需求:豪宅装修必须要品质感强,太奢华没有必要,局部保留个性化的发挥空间最好,符号性感要强;欧式风格太繁杂,现代简洁较好,设备设施必须是国际品牌; 超高层:超高层可以接受,特别是人口密度大的核心区域,但产品一定要纯粹,安全性很重要。产品需求武汉市高端客群研究20消费行为特征-从客户提及的城市高端项目来看,相当一部分客户具备国际视野。城市高端客户提及项目:深圳:香蜜湖一号、雅颂居、波托菲诺、北京:柏悦居、昆仑公寓、北京公馆、银。

    15、泰中心香港:晓庐日本:六本目森大厦美国:川普公寓、曼哈顿公寓城市高端客户消费行为特征:喜欢的汽车品牌:宝马、奔驰、奥迪;客户喜欢的手表品牌:劳力士、欧米茄、江诗丹顿;客户喜欢的服装品牌:路易威登、夏奈尔、古奇。消费特征高端客户精访语录:武汉市高端客群研究21高端客户置业趋向分析投资趋向:不再一味追求短期回报,而是将物业作为一种资产长期持有,更看重物业复合特性以及自身的升值与保值特性,在很大程度上是对于城市资源的占有。支付趋向: 拥有较强的支付能力,能够承受较高的单价与总价,愿为服务买单。产品要求:原料独特,外观(表现形式)独具个性,包装有品质和使用价值良好,质量和工艺独特,情感附加值高。在满足。

    16、日常生活的基础上需要足够舒适,能够体现身份,希望得到合理的空间,而不是单纯的面积。服务要求:体现尊贵舒适的都市生活,要求提供的服务在高品质的同时,尽可能的复合与完善。同时保证自身生活的私密。购买特征:注重圈层感与标签感,看中居住在周边人群,更愿意居住在朋友认同的居所。他们在各自的财富阶层,寻找着标杆物业武汉市高端客群研究22基于对城市高端客户的梳理,我们对其有了感性的认识;划分到项目各地块,对客户案例进行梳理:23D3地块典型客户梳理24生活状态图价值观:传统、低调、市场前瞻性、理性区域来源:居住在金银湖、工作在江汉区家庭结构:夫妻两人有一个儿子国外读书青睐本项目目的投资回报率发展潜力核心敏感点月供与租金关系市场投资环境n个人信息:50岁、仲裁办主任n置业次数:12次以上n意向置业目的:投资兼居住客户语录:(需求产品情况、对比项目情况、个性化需求情况)产品需求情况90平米的舒适两房,好租好售对比项目情况美林公馆、汇豪邸、金色家园、时代豪苑都是投资回报率比较好的产品个性化需求情况 即使是投资产品,也会切身的考虑到宜居性,基本上会选择区域内的标杆产品,认为开发商的品牌实力、配套设施、产品结。

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